Wir unterzeichnen die notarielle Urkunde, wir schütteln uns die Hände, und die Frage fällt: Holen wir die Schlüssel jetzt ab oder nicht? In den meisten Transaktionen findet die Schlüsselübergabe am Tag der Unterzeichnung beim Notar statt. Der Notar liest die Urkunde erneut durch, überprüft die Identität der Unterzeichner und stellt sicher, dass die Gelder bereits auf seinem Treuhandkonto eingegangen sind, bevor er zur Unterschrift schreitet.
Sobald die Urkunde paraphiert ist, nimmt der Käufer seine Schlüssel mit. Doch dieses Standard-Szenario verbirgt mehrere Situationen, in denen sich der Zeitplan kompliziert, mit rechtlichen und praktischen Konsequenzen, die sowohl Verkäufer als auch Käufer oft unterschätzen.
Ebenfalls empfehlenswert : Alles über die Kykladen: der essentielle Leitfaden für Eltern von Schülern
Überprüfung der Gelder durch den Notar: die Voraussetzung, die niemand kontrolliert
Bevor überhaupt von Schlüsseln die Rede ist, muss über Geld gesprochen werden. Der Notar leitet die Unterzeichnung nur ein, wenn er sicher ist, dass die Gelder auf seinem Treuhandkonto verfügbar sind. In der Praxis führt die Bank des Käufers mehrere Tage vor dem Termin eine Überweisung durch.
Wenn die Überweisung am Tag X nicht eingegangen ist, verschiebt der Notar die Unterzeichnung. Keine Unterschrift, kein Eigentumsübergang, keine Schlüssel. Regelmäßig sehen wir Termine, die um eine Woche verschoben werden, weil eine Bank zu lange gebraucht hat, um die Gelder freizugeben.
Weiterlesen : Entdecken Sie alles, was Sie über Critelab wissen müssen: Analyse, Bewertungen und Tipps
Um diese Blockade zu vermeiden, ist es hilfreich, den gesamten Mechanismus der Schlüsselübergabe nach der Unterzeichnung beim Notar und die finanziellen Verpflichtungen, die sie bedingen, zu verstehen. Der Verkäufer erhält das Geld ebenfalls nicht sofort: Der Notar führt die üblichen Überprüfungen (Löschung von Hypotheken, Zahlung von Hausgeld) durch, bevor er ihm den Restbetrag überweist, was einige Werktage in Anspruch nehmen kann.
Aufgeschobene Nutzung: was eine Klausel im Kaufvertrag ändert
Der häufigste Fall einer Verschiebung ist die aufgeschobene Nutzung. Der Verkäufer benötigt einige zusätzliche Tage oder Wochen, um die Räumlichkeiten zu räumen, beispielsweise weil sein eigener Kauf noch nicht abgeschlossen ist.
Eine schriftliche Vereinbarung zur aufgeschobenen Nutzung ändert den Zeitplan für die Nutzung der Immobilie. Diese Klausel wird direkt in die notarielle Urkunde aufgenommen. Sie legt ein genaues Datum fest, an dem der Verkäufer die Schlüssel übergeben und die Wohnung verlassen muss.
Im Gegenzug kann der Notar einen Teil des Kaufpreises auf einem Treuhandkonto blockieren. Dieser Betrag dient als finanzielle Garantie für den Käufer: Wenn der Verkäufer die Räumlichkeiten nicht zum vereinbarten Datum räumt, hat der Käufer ein konkretes Druckmittel.
Nutzungsentschädigung und Versicherung
Während der Phase der aufgeschobenen Nutzung ist der Verkäufer nicht mehr Eigentümer, bewohnt jedoch weiterhin die Wohnung. Die Wohngebäudeversicherung des Verkäufers muss diese Übergangszeit abdecken. Der Käufer hingegen muss sofort nach der Unterzeichnung der Urkunde eine Versicherung für nicht selbst genutzte Eigentümer abschließen.
In der Klausel ist in der Regel eine tägliche Nutzungsentschädigung vorgesehen. Ihr Betrag wird zwischen den Parteien vor der Unterzeichnung ausgehandelt. Wenn der Verkäufer das vereinbarte Datum überschreitet, läuft diese Entschädigung weiter, aber das Verfahren zur Rückgewinnung der Räumlichkeiten kann im Falle von böser Absicht langwierig werden.
Vorzeitige Schlüsselübergabe: die konkreten Risiken für den Verkäufer
Manchmal ist es der Käufer, der die Schlüssel vor der Unterzeichnung abholen möchte, oft um Arbeiten zu beginnen. Diese Konfiguration ist die riskanteste.
- Wenn der Verkauf nach der Schlüsselübergabe annulliert wird, hat der Verkäufer einen unberechtigten Bewohner. Das Räumungsverfahren ist dann komplex und langwierig, selbst wenn der Bewohner keinerlei Rechte an der Immobilie hat.
- Im Falle von Schäden, die durch vorzeitige Arbeiten verursacht werden, bleibt der Verkäufer Eigentümer und verantwortlich. Ein Schaden, der vor der endgültigen Unterzeichnung auftritt (Brand, Wasserschaden), kann erhebliche Kosten zu seinen Lasten nach sich ziehen.
- Der Versicherungsschutz ist unklar: Weder die Versicherung des Verkäufers noch die des Käufers decken eindeutig einen unberechtigten Bewohner ab.
Um diese Situation zu regeln, wird eine Vereinbarung über vorübergehende Nutzung erstellt. Dieses Dokument legt die Zugangsbedingungen, die Dauer, die Verantwortlichkeiten im Schadensfall und die Rückgabemodalitäten fest, falls der Verkauf nicht zustande kommt.
Was wir am Tag der Unterzeichnung wirklich übergeben: über die Schlüssel hinaus
Wir denken an die Schlüssel, aber die Übernahme einer Wohnung umfasst ein breiteres Spektrum an Elementen. Der Verkäufer muss alle Zugangseinrichtungen zur Immobilie übergeben, nicht nur den klassischen Schlüsselbund.
- Hausausweise, Fernbedienungen für Tore und Garagen, Alarmcodes und Codes für die Gegensprechanlage
- Letzte Zählerstände (Wasser, Gas, Strom), um den Inhaber der Verträge zu ändern
- Gebrauchsanweisungen für die Geräte (Heizung, Lüftung, Rollläden) und Kontaktdaten der Wartungsdienstleister
- Gültige Garantiezertifikate für neuere Geräte
Diese vollständige Liste vor dem Termin beim Notar anzufordern, vermeidet Hin- und Rückfahrten nach der Unterzeichnung. In einer Eigentümergemeinschaft kann der Verwalter auch ein Wartungsbuch des Gebäudes bereitstellen.
Kauf im VEFA: die Schlüsselübergabe bedeutet nicht die Genehmigung der Wohnung
Beim Kauf auf Plan (Verkauf im zukünftigen Zustand der Fertigstellung) unterscheidet sich der Mechanismus völlig. Die Schlüsselübergabe erfolgt bei der Übergabe der Wohnung, nachdem der Restbetrag gezahlt wurde.
Die Schlüssel im VEFA zu erhalten bedeutet nicht, die Konformität der Wohnung zu akzeptieren. Der Käufer hat eine Frist, um Einwände gegen festgestellte Mängel zu erheben. Die Rückmeldungen variieren hinsichtlich der tatsächlichen Bearbeitungsdauer dieser Einwände durch den Entwickler, aber das Prinzip bleibt dasselbe: Die Schlüsselübergabe erlischt nicht das Recht, Mängel zu beanstanden.
Das Übergabeprotokoll, das vor Ort unterzeichnet wird, dokumentiert alle Einwände. Solange diese nicht beseitigt sind, bleibt der Entwickler verpflichtet, sie zu beheben. Eine Kopie dieses Dokuments aufzubewahren und jeden Mangel am Tag der Übergabe zu fotografieren, ist der beste Schutz für den Käufer.
Ob die Übergabe sofort, aufgeschoben oder vorzeitig erfolgt, der gemeinsame Nenner bleibt derselbe: Jede Abweichung vom Standardszenario muss schriftlich in der Urkunde oder in einer ergänzenden Vereinbarung festgehalten werden. Eine mündliche Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer hat im Streitfall keinen Wert, und der Notar kann nichts tun, um zu schlichten, was nicht dokumentiert wurde.