Das Jeanbrun-Modell, das mit dem Haushaltsgesetz 2026 in Kraft trat, verändert die Rahmenbedingungen für die Mietinvestitionen in Frankreich. Dieser neue Status des privaten Vermieters, der den Pinel ersetzt, hebt die restriktive Zonierung auf und führt einen steuerlichen Abschreibungsmechanismus ein, der im gesamten Land anwendbar ist. Die Funktionsweise zu verstehen, ermöglicht es, regionale Märkte mit hohem Potenzial zu identifizieren.
Jeanbrun-Abschreibung: der steuerliche Hebel, der die Rentabilitätsberechnung verändert
Das Jeanbrun-Modell ermöglicht eine Abschreibung von 80 % des Kaufpreises der Wohnung, mit einem Satz zwischen 3,5 % und 5,5 % pro Jahr, abhängig von der Höhe der Miete (intermediär, sozial, sehr sozial). Dieser Mechanismus funktioniert sowohl bei Neubauten nach RE2020 als auch bei stark renovierten Bestandsimmobilien, vorausgesetzt, die Arbeiten machen mindestens 30 % des Preises aus und erreichen einen DPE der Klassen A, B oder C.
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Der Vorteil liegt außerhalb der globalen Obergrenze für Steuervergünstigungen. Für einen stark besteuerten Investor verändert dieses Merkmal radikal die Abwägung zwischen Immobilien und Finanzanlagen. Die vorherigen Modelle stießen an diese Obergrenze, was das tatsächliche Interesse für Steuerzahler auf die hohen Grenzsteuersätze beschränkte.
Eine alte Immobilie mit umfangreichen Renovierungsarbeiten in einer mittelgroßen Stadt kann nun eine netto nach Steuer höhere Rentabilität als eine neue Wohnung in der Metropole erzielen, sobald die Jeanbrun-Abschreibung in die Berechnung einfließt.
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Die Abschreibung absorbiert einen signifikanten Teil der Besteuerung auf die Mieteinnahmen. Das Durchstöbern der Angebote von big immobilier auf Big Immo ermöglicht es, Immobilien zu finden, die für diese Art von Struktur in Bereichen geeignet sind, in denen der Preis pro Quadratmeter erschwinglich bleibt.
Energieeffiziente Immobilien und Mietausfälle: Wo verstecken sich die nutzbaren Abschläge
Wohnungen, die im DPE mit F oder G eingestuft sind, sind nun vom Mietmarkt ausgeschlossen. Dieses Verbot schafft ein Phänomen der mechanischen Abschreibung bei energieintensiven Immobilien, die ihre Eigentümer nicht mehr oder nicht mehr renovieren wollen. In einigen mittelgroßen Städten machen diese Wohnungen einen signifikanten Teil des alten Bestands aus.
Für einen Käufer, der bereit ist, energetische Renovierungsarbeiten durchzuführen, stellt diese Situation einen Einstieg zu einem reduzierten Preis dar. Die Berechnung basiert auf drei Variablen:
- Der Preisunterschied zwischen einer Immobilie der Klasse G und einer gleichwertigen Immobilie der Klassen C oder D im selben Viertel, der mehrere zehn Prozent erreichen kann
- Die tatsächlichen Kosten der Arbeiten, um einen DPE zu erreichen, der eine Wiedervermietung ermöglicht, unter Berücksichtigung der nationalen und lokalen Förderungen (MaPrimeRénov’, CEE)
- Die Berechtigung für das Jeanbrun-Modell, wenn die Renovierung den Schwellenwert von 30 % des Kaufpreises und einen Ziel-DPE von A, B oder C erreicht
Wir empfehlen, vorrangig die Bereiche zu fokussieren, in denen die Mietnachfrage stabil bleibt (Universitätsstädte, dynamische Beschäftigungsgebiete) und wo der Bestand an energieeffizienten Immobilien hoch ist. Der DPE-Abschlag ist ein Kaufsignal, kein Abschreckungsfaktor, vorausgesetzt, das Budget für die Arbeiten wird vor der Unterzeichnung beherrscht.
Immobilienverlust und unmöblierte Vermietung: Die Reform 2026 in Ihre Simulationen integrieren
Die Reform 2026 des Immobilienverlusts ändert die Regeln für die Zuordnung bei unmöblierter Vermietung. In Kombination mit den neuen Bestimmungen zur Abschreibung eröffnet sie einen steuerlichen Korridor, den klassische LMNP-Modelle nicht erreichen konnten.
Das LMNP selbst unterliegt Anpassungen, die die Attraktivität von möblierten Wohnungen für langfristige Haltestrategien verringern. Ein Investor, der plant, eine Immobilie länger als fünfzehn Jahre zu halten, hat nun ein Interesse daran, unmöblierte Vermietung mit Immobilienverlust und möblierte Vermietung mit LMNP-Abschreibung ernsthaft zu vergleichen.
Dieser Wechsel ist nicht unbedeutend. Über Jahre hinweg wurde das reale LMNP als das optimale Regime standardmäßig präsentiert. Die neue steuerliche Situation erfordert eine Neuberechnung jedes Projekts basierend auf der geplanten Haltedauer, dem steuerlichen Profil des Investors und dem Immobilientyp.
SCPI und Papierimmobilien: eine unterschätzte regionale Alternative
Physische Immobilien sind nicht der einzige Zugang. Die in französische Regionalimmobilien investierten SCPI bieten eine diversifizierte Exposition ohne die Belastungen der direkten Verwaltung. Der SCPI-Markt in Frankreich bleibt aktiv, mit spezialisierten Fahrzeugen für Büros in den Regionen, Gesundheitswesen oder Logistik.
SCPI sind keine risikofreien Anlagen. Die Liquidität bleibt begrenzt, die Eintrittskosten belasten die kurzfristige Rendite, und die Bewertung der Anteile hängt direkt vom zugrunde liegenden Immobilienmarkt ab. Wir betrachten sie als eine Ergänzung des Portfolios, nicht als Ersatz für direkte Investitionen für diejenigen, die eine vollständige Kontrolle über ihr Vermögen suchen.
Das Hauptinteresse liegt in der geografischen Bündelung. Ein Investor, der in einer großen Metropole mit hohen Preisen ansässig ist, kann über eine regionale SCPI die Rendite von Märkten erfassen, die er lokal nicht kennt, ohne Mieter oder Renovierungsarbeiten verwalten zu müssen.
Auswahlkriterien für eine regionale Immobiliengelegenheit im Jahr 2026
Die Filterung von Anzeigen ohne Lesegitter führt zu emotionalen Entscheidungen. Hier sind die Kriterien, die wir systematisch anwenden:
- Die netto Mietrendite nach Steuern, unter Einbeziehung des Jeanbrun-Modells oder des Immobilienverlusts, je nach gewähltem Modell
- Die aktuelle DPE-Klassifizierung der Immobilie und die geschätzten Kosten, um die Klasse C zu erreichen, die sowohl die Vermietung als auch die steuerliche Berechtigung beeinflusst
- Die Mietspannung im Sektor, gemessen an der Leerstandsquote und der durchschnittlichen Wiedervermietungsdauer
- Der Preis pro Quadratmeter im Verhältnis zur Marktmiete, der die Bruttorendite zu Beginn bestimmt
Ein solides regionales Immobilienprojekt im Jahr 2026 basiert auf der Ausrichtung dieser vier Parameter. Eine gute Bruttorendite kompensiert keine katastrophale DPE, wenn die Arbeiten die gesamte Marge aufbrauchen.
Der französische Immobilienmarkt tritt in eine Phase ein, in der Steuerpolitik, Energieeffizienz und Lage komplexer miteinander interagieren als zuvor. Diese drei Parameter in jeder Simulation zu artikulieren, bleibt die Grundlage für eine rentable regionale Investition.