Het Jeanbrun-regime, dat in werking is getreden met de begrotingswet 2026, herverdeelt de kaarten van de vastgoedbelegging in Frankrijk. Deze nieuwe status van de particuliere verhuurder, die de Pinel vervangt, schrapt de beperkende zonering en introduceert een belastingafschrijvingsmechanisme dat op het hele grondgebied toepasbaar is. Het begrijpen van de werking ervan maakt het mogelijk om regionale markten met hoog potentieel te identificeren.
Jeanbrun-afschrijving: de fiscale hefboom die de rendabiliteitsberekening verandert
Het Jeanbrun-regime maakt het mogelijk om 80 % van de aankoopprijs van de woning af te schrijven, met een percentage tussen 3,5 % en 5,5 % per jaar, afhankelijk van het gehanteerde huurprijsniveau (intermediair, sociaal, zeer sociaal). Dit mechanisme werkt zowel voor nieuwbouw RE2020 als voor zwaar gerenoveerde oude woningen, op voorwaarde dat de werkzaamheden minstens 30 % van de prijs vertegenwoordigen en een energieprestatiecertificaat (DPE) van klasse A, B of C bereiken.
Aanrader : Ontdek de beste vastgoedkansen en tips om uw project te laten slagen
Het voordeel ligt buiten de globale plafonds van de fiscale niches. Voor een sterk belaste investeerder verandert deze eigenschap de afweging tussen vastgoed en financiële beleggingen radicaal. De vorige regelingen stuitten op dit plafond, waardoor de werkelijke interesse voor belastingbetalers beperkt bleef tot de hoge marginale schijven.
Een oude woning met zware werkzaamheden in een middelgrote stad kan nu een netto-rendement na belasting opleveren dat hoger is dan dat van een nieuw appartement in de metropool, zodra de Jeanbrun-afschrijving in de berekening is opgenomen.
Verder lezen : Hoe je in 2024 gratis series kunt streamen zonder registratie
De afschrijving absorbeert een aanzienlijk deel van de belasting op vastgoedinkomsten. Het doorbladeren van de aanbiedingen van big immobilier op Big Immo maakt het mogelijk om onroerend goed te identificeren dat in aanmerking komt voor dit soort constructies in gebieden waar de prijs per vierkante meter toegankelijk blijft.
Energieverspillende woningen en uitsluiting van verhuur: waar de exploiteerbare kortingen zich verbergen
Woningen geclassificeerd als F of G op de DPE zijn nu uitgesloten van de huurmarkt. Dit verbod creëert een mechanisch kortingseffect op energie-intensieve woningen die hun eigenaren niet meer, of niet willen, renoveren. In sommige middelgrote steden vertegenwoordigen deze woningen een aanzienlijk deel van het oude woningaanbod.
Voor een koper die bereid is om energie-renovatiewerkzaamheden uit te voeren, vormt deze situatie een instappunt tegen een verlaagde prijs. De berekening is gebaseerd op drie variabelen:
- Het prijsverschil tussen een woning geclassificeerd als G en een gelijkwaardige woning geclassificeerd als C of D in dezelfde wijk, wat kan oplopen tot enkele tientallen procenten
- De werkelijke kosten van de werkzaamheden om een DPE te bereiken die verhuur mogelijk maakt, inclusief nationale en lokale subsidies (MaPrimeRénov’, CEE)
- De geschiktheid voor het Jeanbrun-regime als de renovatie de drempel van 30 % van de aankoopprijs bereikt en een doel-DPE van A, B of C heeft
Wij raden aan om prioriteit te geven aan gebieden waar de huurvraag sterk blijft (universiteitssteden, dynamische werkgebieden) en waar de voorraad energieverspillende woningen groot is. De DPE-korting is een koop-signaal, geen afschrikmiddel, mits het budget voor de werkzaamheden onder controle is voordat er wordt getekend.
Onroerend goed tekort en kale verhuur: de hervorming 2026 in uw simulaties integreren
De hervorming 2026 van het onroerend goed tekort wijzigt de toerekeningsregels voor kale verhuur. In combinatie met de nieuwe bepalingen over afschrijving opent het een fiscaal corridor die de klassieke LMNP-constructies niet konden bereiken.
De LMNP zelf ondergaat aanpassingen die de aantrekkelijkheid van gemeubileerde verhuur voor lange termijn strategieën verminderen. Een investeerder die van plan is om een woning meer dan vijftien jaar aan te houden, heeft er nu belang bij om kale verhuur met onroerend goed tekort serieus te vergelijken met gemeubileerde verhuur met LMNP-afschrijving.
Deze verschuiving is niet onbelangrijk. Jarenlang werd de LMNP op basis van werkelijke kosten gepresenteerd als het optimale regime bij uitstek. De nieuwe fiscale situatie vereist dat elk project opnieuw wordt berekend op basis van de verwachte houdperiode, het fiscale profiel van de investeerder en het type onroerend goed.
SCPI en papier vastgoed: een onderschatte regionale alternatieve
Fysiek vastgoed is niet de enige toegangspoort. De SCPI’s die investeren in Frans regionaal vastgoed bieden een gediversifieerde blootstelling zonder de beperkingen van directe beheer. De SCPI-markt in Frankrijk blijft actief, met gespecialiseerde voertuigen voor kantoren in de regio’s, de gezondheidszorg of logistiek.
SCPI’s zijn geen risicoloze belegging. De liquiditeit blijft beperkt, de instapkosten drukken op het rendement op korte termijn, en de waardering van de aandelen hangt rechtstreeks af van de onderliggende vastgoedmarkt. Wij beschouwen ze als een aanvulling op de portefeuille, niet als een vervanging voor directe investering voor wie volledige controle over zijn activa zoekt.
Het belangrijkste voordeel ligt in de geografische mutualisatie. Een investeerder die gevestigd is in een grote metropool waar de prijzen hoog zijn, kan via een regionale SCPI de rendementen van markten die hij lokaal niet kent, vastleggen, zonder huurders of werkzaamheden te hoeven beheren.
Selectiecriteria voor een regionale vastgoedkans in 2026
Het filteren van advertenties zonder beoordelingskader leidt tot emotionele beslissingen. Hier zijn de criteria die wij systematisch toepassen:
- Het netto huur rendement na belasting, met inbegrip van het Jeanbrun-regime of het onroerend goed tekort afhankelijk van de gekozen constructie
- De huidige DPE-classificatie van het onroerend goed en de geschatte kosten om klasse C te bereiken, die zowel de verhuurmogelijkheid als de fiscale geschiktheid bepaalt
- De huurdruk in de sector, gemeten aan de hand van het leegstandpercentage en de gemiddelde herverhuurtijd
- De prijs per vierkante meter in verhouding tot de markt huurprijs, die het bruto start rendement bepaalt
Een solide regionale vastgoedproject in 2026 is gebaseerd op de afstemming van deze vier parameters. Een goed bruto rendement compenseert geen catastrofale DPE als de werkzaamheden de hele marge opslokken.
De Franse vastgoedmarkt komt in een fase waarin de fiscaliteit, de energieprestaties en de locatie complexer met elkaar interageren dan voorheen. Het articuleren van deze drie parameters in elke simulatie blijft de basis voor een rendabele regionale investering.